在万众瞩目中，首批企业“自持租赁房”千呼万唤终出来。4月13日，据多家媒体报道，北京首批企业自持租赁房项目之一万科翡翠书院即将启动预租。这是2016年北京提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后，入市的首批“企业自持租赁房”。

万科翡翠书院位于海淀区北清路与永澄北处北1000米的永丰地块，是北京万科推出面向大中关地区科技人才的高品质租赁社区。

作为第一个吃螃蟹的人，2016年，万科高价拿下这个百分百自持地块后，此地块的建设模式以及产品定位，便也成为舆论的焦点。其何去何从，坊间曾先后传言：建成房屋后整体出租给百度、小米员工内部认购等等，而今这个项目即将入市了，并且定位于高端改善性长租公寓，谜团也算是暂时揭开了。

不得已的定位

2016年，北京万科顺利获得了海淀两个地块，海淀18号地块和19号地块。18号地块由北京万科以50亿元高价单独获得。海淀19号地块由北京万科与北京住总组成的联合体获得，同样拿地资金高达59亿元。

万科一口气高价拿地两块，这在当时引起轩然大波。对该地块的未来定位以及建设模式当时有诸多揣测，因万科“随园”的成功之鉴，有人分析称此地块将建成重资产养老项目；还有人称会建成酒店式公寓用于出租。

翡翠书院的前身便是海淀永丰18号地块和19号地块。2018年3月份，18号地块拿到建设工程规划许可证和施工许可证。4月12日，北京万科发布消息称，万科翡翠书院将启动预租，一期提供1000套左右的租赁型住房，共有90平方米三居室和180平方米四居室两种户型。

翡翠书院三居室月租金为1.5万元-1.8万元，四居室月租金为3万元-4万元，其中三居室占比70%左右，四居室占比30%左右。一次性可签约的最长租赁期为10年。

定位于高品质租赁社区，面向高端改善型人群，万科今天的定位与当2016年业内的预判相距甚远。较之于养老等具有公益性质的运营模式，高端改善性长租公寓的运营模式更具现实性。

在阳光100副总裁范小冲看来，万科翡翠书院定位于高端人群实属不得已而为之。“2016年以来信贷收紧，REITs进展缓慢，万科拿地价格太高，并且与之配套的精装修等交付标准，导致成本过高，对于房企来说，资金压力之大可想而知”，范小冲说。

多位业内人士给出的理由也如出一辙：该地块总价高达50亿，典型的面粉贵过面包，并且是北京首个自持租赁住宅地块，禁售70年，只能建成高端住宅进行租赁。

万科郁亮曾在公开场合发言称，发展租赁住宅还面临一些问题，比如税负过重、房地产信托投资基金（REITs）进展缓慢，地方对于发展租赁住宅的动力不足等。这也从侧面佐证了在租赁住宅方面困难重重，万科也是摸着石头过河，一步一探索。

缓解资金压力

税负过重、房地产信托投资基金（REITs）进展缓慢、地方动力不足等一系列问题犹如一座大山压在租赁住宅身上。

万科是否采取行动积极应对呢？回答是肯定的。万科在北京拿两块自持住宅地之时，曾尝试通过众筹模式，把项目拆分成参与众筹的企业可以接受的份额。这种模式由万科开发，参与众筹的企业出资，这些企业后期还要出资作为物业管理和配套项目的运营费用。

如此一来，万科可以提早收回现金，并化解风险；而参与众筹的企业则可以享受较低的出租价格，以及万科的高质量配套服务。然事与愿违，2017年4月14日，北京市住建委要求开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致，且最长租期不得超过10年、不得以租代售。

因为无法转移房屋的产权，所以参与众筹的企业需要获得长期租约才可以享受与出价对等的房屋权益。而文件中规定，租期不得超过10年、不得以租代售，这就等于把众筹参与方的参与可能性生生掐断了。

而后的5月份，万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金。万科出资11.59亿元，上海国际信托出资37.37亿元，上海中城勇逸投资中心出资4.5亿元，其他投资者各出资100万元，资金用于万科永丰18号地块开发建设。这53.8亿元的基金缓解了万科自持资金的压力。

但这仅仅是饮鸩止渴，佰思社地产投资咨询董事总经理公衍奎认为，基金只是暂时缓解了万科自持资金压力，基金跟银行借款一样，到期是需要还的，且我国基金的成本极高，基金投资要求回报率高。

据相关资料显示，中城乾元基金于2017年5月成立，期限为3年，除北京万科出资11.95亿元外，其他4家法人出资总额为41.9亿元。万科翡翠书院建成时间与中城乾元基金到期日期相符。这也就意味着，在翡翠书院建成之后，万科就要走上还债之路了。

盈亏恐难平衡

万科竭尽所能，希冀万科翡翠书院实现盈亏平衡，但就目前看来这有点难。

根据万科公布租金价格，万科翡翠书院平均年租金为2000元/平方米-2400元/平方米，如果项目全部建成且100%出租，每年租金收入大约为2.73亿元到3.28亿元之间，10年租金收入为27.3亿元到32.8亿元之间。这意味着万科翡翠书院项目投资回报周期至少在10年以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于10年期的概念来说，实际上确实是不能覆盖成本的。所以从这个角度看，真正要回本的可能要等第二个10年的租赁期，这样才可以考虑成本的回笼和收益的提高。

公衍奎指出，建房成本、拿地成本、装修费用、运营成本等共同构成了一个项目的成本价格。万科“翡翠书院”想要盈利的可能性很小。

假设10年长租期100%满租，10年租金收入约为27.3-32.8亿元，远远不够拍地价。这其中还不包括建房成本、装修成本以及后续的运营维护成本。并且，目前还没有仅靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。10年时间的收益，甚至可能远低于万科所说的不到2%的资金回报率。

尤为注意的是，根据相关数据显示，18号地块三居室大约有1063套，建筑面积大约为9.57万平方米；四居室大约有227套左右，建筑面积为4.1万平方米左右，即18号地块共有约1300套的房源。

退一步而言，1300套的房源，并不便宜的房租，翡翠书院未来有多少潜在的租房客户也是未知数。海淀区某中介介绍称，海淀区域的同等房源每月租金情况基本是5室2厅3卫141平方米精装修为15000元，4室2厅2卫197平方米整租10000元，而翡翠书院3室月租金为1.5万元-1.8万元，4居室月租金为3万元-4万元。

西南证券首席策略分析师张刚认为，除非是海归或者是由公司出钱租下来，否则很难有人愿意出这么一大笔钱去租房，一般具有同等经济能力的人都已经有房子，而不会去租房住；即便有租房，但以这个经济实力，也不会买不起房子。更何况万科翡翠书院房租市价高于其他房屋价格。

公衍奎认为，在中国人看来，传统的财产传承思想依旧存在，花如此大价格租住房屋，到头来房屋还是别人的，显然大多数人是接受不了的。

位于中关村的某知名互联网公司高管李先生表示，除非是小区有足够吸引人的利好条件，否则与市面上大同小异的高端住宅，远不能吸引他入住，更何况若追求优惠稳定，10年租期就意味着至少得花180万高额租金。花如此大的一笔资金租房还不如自己买房。

有网友更是犀利指出，按照万科定的70年折合1260万，北清路永丰地区同等面积房子现价不过400万，这种改革的意义何在？就是打劫。

值得一提的是， 19号地块迄今为止没有动工消息，住总在2017年悄然退出了19号地块。

自持租赁以何为继？

万科翡翠书院自持租赁将以何为继呢？从企业层面而言，严跃进指出，未来的问题在于，此类房子不仅仅是给类似科技人员提供一个居所，而是需要在租售同权的地方做各类创新，比如说提供租房以后的积分落户等各类配套。这样租赁项目的意义就会比较大，也有助于租赁产品的推广，市场的批评声会减少，认可和理解的心态会增加。

从资金回笼的角度看，这笔买卖显然是不划算的，或者说房屋销售回笼资金效果更好。所以类似企业如果前期租赁效果好，那么积极进行租金证券化等也是有必要的。若将后续潜在租金进行贴现，那么就可以一次性回笼资金，这样就可以填补成本。

从政府层面而言，上海中原地产分析师卢文曦呼吁，应加快出台与之配套的相关政策，来规范租赁住宅市场。政府通过扶持企业参与租赁活动，减轻企业经营压力，规范租赁市场操作，提高租赁市场水平，进而达到完善租售体系的目的。

阳光100副总裁范小冲就很期待国家出台与之配套的相关政策，同时他认为，未来也定会有专业租赁公司来介入，提高收益、降低成本，通过资本市场层面来解决问题。租赁住宅不仅仅是简单的楼盘问题，可能更需要走向专业化、连锁化、品牌化。

百分百自持租赁住宅，万科是第一例，但不是最后一例。据相关数据统计，自2016年11月份北京推出自持地块后，截至2017年12月，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100宗，可提供约400万平方米的租赁面积。而涉足租赁住宅的房企之中，中铁、保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、石榴集团和绿城等房企赫然在名单之中。

由此看来，租赁住宅领域规模蔚为可观，且形势喜人。然而 ，长租公寓形式回报周期长，在国内还仅仅是个新生事物。在以上名单之中，还没有一个叫好卖座的成功案例可供借鉴，甚至出现任性扣押金、服务费的消息，比如蛋壳公寓被爆套路租客。

因而，无论是不是如万科高价拿地后，走上不得已的尴尬定位之路，对大多数自持租赁住宅的房企来说，以何种形式落地，需要结合各家实际情况，利弊权衡寻找突破口了。而政府需要给予一定的政策支持，加紧出台相关配套政策，防止在租赁住宅市场种下龙蛋，收获跳蚤，这很重要！